Amortisman (Gayrimenkul) Nedir?
Gayrimenkulde amortisman süresi, bir mülkün satın alma bedelinin kira gelirleriyle ne kadar sürede karşılanacağını gösterir.
Formül
Amortisman (Yıl) = Mülk Fiyatı ÷ (Aylık Net Kira × 12)
Gayrimenkul yatırımında amortisman süresi, bir mülkün satın alma bedelinin kira gelirleriyle ne kadar sürede geri kazanılacağını ifade eder. "Kira çarpanı" olarak da bilinen bu kavram, yatırımcıların bir mülkü değerlendirirken kullandığı en temel metriklerden biridir.
Nasıl Hesaplanır?
En basit formül: Mülk Fiyatı ÷ (Aylık Kira × 12). 4.500.000 TL değerinde bir mülkten aylık 15.000 TL kira alınıyorsa brüt amortisman süresi 25 yıldır.
Brüt Amortisman ile Net Amortisman
Yukarıdaki formül brüt amortismanı verir. Ancak gerçekte elde ettiğiniz para daha azdır; kira gelir vergisi, aidat, bakım masrafları ve boş kalma payı düşüldükten sonra kalan net kira üzerinden hesaplama yapılmalıdır. Net amortisman her zaman daha uzundur.
Türkiye'de Referans Süreler (2026)
İstanbul merkez ilçelerde 28-38 yıl, gelişen bölgelerde 18-26 yıl, Ankara'da 14-19 yıl, İzmir'de 16-22 yıl aralığında seyretmektedir.
Sık Sorulan Sorular
Türkiye'de iyi amortisman süresi kaç yıldır?
2026 itibarıyla 15-20 yıl iyi, 20-25 yıl kabul edilebilir sayılır. 25 yıl üzeri değer artışı beklentisi olmadan rasyonel değildir.
Amortisman süresi ile kira çarpanı aynı şey mi?
Kira çarpanı ay cinsinden, amortisman yıl cinsinden hesaplanır. Kira çarpanını 12'ye böldüğünüzde amortismanı bulursunuz.
İlgili Terimler
Kira Çarpanı Nedir?
Kira çarpanı, bir mülkün satış fiyatının aylık kira gelirine bölünmesiyle elde edilen ve kaç ayda kendini amorti edeceğini gösteren bir yatırım metriğidir.
Net Kira Getirisi Nedir?
Net kira getirisi, tüm giderler düşüldükten sonra kalan gerçek kira kazancının mülk değerine oranıdır. Brüt getiriden çok daha doğru bir yatırım göstergesidir.
Boş Kalma Oranı (Vacancy Rate) Nedir?
Boş kalma oranı, bir mülkün yıl içinde kiracısız kaldığı sürenin toplam yıla oranıdır. Kira getirisini ve amortisman süresini doğrudan etkiler.
Kendi mülkünüzde hesaplayın
Amortisman (Gayrimenkul) değerinizi kendi mülkünüz için Amortixx'te gerçek verilerle görün.