Ücretsiz Hesap Aracı
Gayrimenkul Amortisman
Hesaplama Aracı
Mülk fiyatı ve aylık kira gelirini girin — brüt amortisman sürenizi anında hesaplayın.
Fiyat ve kira bilgisini girin
Sonuç otomatik hesaplanır
⚠️ Bu hesap yalnızca brüt amortisman gösteriyor
Gerçek süreniz farklı olabilir. Kira gelir vergisi, aidat, bakım fonu, boş kalma payı ve 30 yıllık enflasyon simülasyonu dahil net analiz için Amortixx uygulamasına geçin.
30 Yıllık Net Simülasyonu Gör →Gayrimenkul Amortisman Süresi Nedir?
Amortisman süresi, bir gayrimenkulün satın alma bedelinin kira gelirleriyle ne kadar sürede karşılanacağını gösterir. Yatırımcılar arasında kira çarpanı olarak da bilinen bu metrik, bir mülkün kaç yılda kendini amorti edeceğini hesaplar.
Temel Formül
Örnek: 4.500.000 TL değerinde bir daire için aylık 15.000 TL kira alınıyorsa: 4.500.000 ÷ (15.000 × 12) = 25 yıl amortisman süresi.
Brüt ve Net Amortisman Farkı
Yukarıdaki hesap brüt amortisman süresini verir. Gerçekte elinizdeki para çok daha azdır; şu gider kalemleri brüt kira gelirinden düşülmelidir:
- Kira gelir vergisi: 2026 vergi dilimlerine göre %15-27
- Aylık aidat: Siteye göre 500-5.000 TL arası
- Bakım ve onarım: Yıllık mülk değerinin %0,5-1'i
- Boş kalma payı: Türkiye ortalaması yılda 1-2 ay
- DASK ve sigorta: Deprem bölgesine göre değişir
Tüm bu kalemler düşüldüğünde brüt %4,8 görünen getiri net %3,0-3,5'e geriler; 25 yıl görünen amortisman süresi 32-36 yıla uzayabilir.
2026 Türkiye Verileri
| Bölge | Amortisman |
|---|---|
| İstanbul — Merkez | 28-38 yıl |
| İstanbul — Gelişen | 18-26 yıl |
| Ankara | 14-19 yıl |
| İzmir | 16-22 yıl |
| Bursa / Antalya | 14-18 yıl |
Ne Zaman İyi Yatırım Sayılır?
- 🟢 15 yıl altı: İstisna fırsat, lokasyon riski incelenmeli
- 🟢 15-20 yıl: Türkiye standartlarında çok iyi yatırım
- 🟡 20-25 yıl: Kabul edilebilir, değer artışı beklentisi şart
- 🔴 25 yıl üzeri: Yalnızca güçlü lokasyon veya değer artışı için
Sık Sorulan Sorular
Gayrimenkul amortisman süresi nasıl hesaplanır?
Brüt amortisman süresi = Mülk Fiyatı / (Aylık Kira × 12) formülüyle hesaplanır. Ancak gerçek (net) amortisman için vergi, aidat, bakım ve boş kalma süreleri de düşülmelidir.
Türkiye'de iyi bir amortisman süresi kaç yıldır?
2026 yılı itibarıyla Türkiye genelinde 15-20 yıl iyi, 20-25 yıl kabul edilebilir sayılmaktadır. İstanbul merkez ilçelerde bu süre 28-38 yıla çıkabilir.
Brüt ve net amortisman arasındaki fark nedir?
Brüt amortisman yalnızca mülk fiyatı ve kira gelirini dikkate alır. Net amortisman ise kira gelir vergisi (%15-27), aidat, bakım fonu ve boş kalma payı düşüldükten sonraki gerçek kazanca göre hesaplanır. Net amortisman her zaman daha uzundur.
Amortisman hesaplamada hangi giderler göz önüne alınmalı?
Kira gelir vergisi (%15-27), aylık aidat, yıllık bakım ve onarım masrafları (mülk değerinin %0.5-1'i), yıllık 1-2 aylık boş kalma payı, DASK ve konut sigortası.
📖 İlgili Terimler