Gayrimenkul Amortisman Süresi Nasıl Hesaplanır? (2026 Güncel Rehber)

Gayrimenkul Yatırımında Amortisman Nedir?

Amortisman süresi, bir gayrimenkulün satın alma bedelinin kira gelirleriyle ne kadar sürede karşılanacağını ifade eder. Yatırımcılar arasında "kira çarpanı" olarak da bilinen bu metrik, bir mülkün kaç yılda kendini amorti edeceğini gösterir. Türkiye piyasasında genel olarak 15-22 yıl arası makul kabul edilir; ancak 2025-2026 döneminde İstanbul gibi büyük şehirlerde bu süre 25-38 yıla kadar çıkabilmektedir.

Temel Amortisman Formülü

En basit haliyle gayrimenkul amortisman süresi şu formülle hesaplanır:

Amortisman Süresi (Yıl) = Gayrimenkul Fiyatı / (Aylık Net Kira × 12)

Örnek: 4.500.000 TL değerindeki bir daire için aylık 15.000 TL net kira alınıyorsa amortisman süresi = 4.500.000 / (15.000 × 12) = 25 yıl olarak hesaplanır.

Kira çarpanı ise aynı formülün biraz farklı biçimi; satış fiyatını aylık kiraya bölersiniz ve yıla değil aya göre bir rakam elde edersiniz: Kira Çarpanı = Gayrimenkul Fiyatı / Aylık Kira. Bu sayıyı 12'ye böldüğünüzde amortisman yılını bulursunuz.

Brüt ve Net Amortisman Arasındaki Kritik Fark

Hesaplamada en sık yapılan hata, brüt kira geliriyle amortisman süresini bulmaya çalışmaktır. Oysa gerçek amortisman süresini görmek için net kira geliri kullanılmalıdır. Şu gider kalemleri brüt gelirden düşülmelidir:

• Kira gelir vergisi: Yıllık beyan zorunlu; 2026 vergi dilimlerine göre %15-27 arasında değişir. Götürü gider yönteminde %25 sabit indirim uygulanır.
• Aidat ve ortak alan giderleri: İlçe ve site özelliklerine göre aylık 500 TL ile 5.000 TL arasında değişir.
• Bakım ve onarım masrafları: Yıllık mülk değerinin ortalama %0,5-1'i. Yaşlı binalarda bu oran daha yüksektir.
• Boş kalma süresi: Türkiye ortalamasında yılda 1-2 ay; kira sözleşmesi dönemlerinde kayıp olarak hesaplanmalıdır.
• Sigorta: DASK zorunlu, isteğe bağlı konut sigortası ek maliyet.
• Yönetim giderleri: Kirayı emlakçıya yönettirenler için kira bedelinin %5-10'u.

Tüm bu kalemler düşüldüğünde, brüt getiriniz %4,5 görünse bile net getiriniz %2,8-3,2 aralığına gerileyebilir. Bu da amortisman süresini doğrudan uzatır.

2026 Türkiye Verileriyle İl Bazında Amortisman Süreleri

2026 yılı itibarıyla Türkiye genelinde konut yatırımlarında amortisman süreleri bölgeye göre önemli ölçüde ayrışmaktadır:

• İstanbul — Merkez İlçeler (Beşiktaş, Kadıköy, Şişli): 28-38 yıl
• İstanbul — Gelişen Bölgeler (Ataşehir, Maltepe, Beylikdüzü): 18-26 yıl
• Ankara: 14-19 yıl
• İzmir: 16-22 yıl
• Bursa / Antalya / Kocaeli: 14-18 yıl
• Anadolu şehirleri (Konya, Gaziantep, Kayseri): 10-15 yıl

Bu rakamlar genel piyasa ortalamalarıdır; spesifik mahalle, bina yaşı ve kiracı profili sonucu önemli ölçüde değiştirebilir.

Amortisman Süresini Etkileyen Değişkenler

Amortisman süresi sabit bir rakam değildir; aşağıdaki faktörlerle birlikte sürekli güncellenmesi gerekir:

• Kira artış oranı: Sözleşme yenileme dönemlerinde piyasa kirasına uyum sağlandığında amortisman süresi kısalır.
• Finansman maliyeti: Kredi kullanıldıysa faiz gideri net kira gelirinizi düşürür, amortisman süresini ciddi biçimde uzatır.
• Kiracı profili: Uzun süreli, düzenli ödeyen kiracı hem boşluk riskini hem bakım maliyetini azaltır.
• Tapu ve alım giderleri: %4 tapu harcı, noter masrafı ve varsa komisyon maliyete eklenmeli; gerçek yatırım tutarı bu şekilde hesaplanmalıdır.

İyi Bir Amortisman Süresi Nedir?

Bu sorunun cevabı yatırım hedefinize göre değişir:

• 15 yılın altı: İstisna fırsat — ancak lokasyon riski ve değer artışı potansiyeli dikkatli incelenmelidir.
• 15-20 yıl: Türkiye standartlarında çok iyi yatırım.
• 20-25 yıl: Kabul edilebilir; değer artışı beklentisiyle desteklenmeli.
• 25 yıl üzeri: Yalnızca güçlü değer artışı beklentisi veya prestij lokasyonu için mantıklı olabilir.

Bu kararı vermek için her zaman faiz ortamıyla karşılaştırma yapın: mevduat faizinin net getirisinin altında kalan bir gayrimenkul yatırımı, değer artışı beklentisi yoksa rasyonel değildir.

Hesaplamayı Otomatikleştirin

Amortixx'te mülk fiyatını, aylık kira bedelini, aidat tutarını ve gider kalemlerini girerek net amortisman sürenizi, brüt ve net kira getirinizi ve 10 yıllık projeksiyon raporunuzu saniyeler içinde elde edebilirsiniz. Tek bir ekranda hem brüt hem de net tabloyu görmek, yatırım kararınızı veri odaklı almanızı sağlar.