Emlak ROI Analizi: Yatırımınız Gerçekten Ne Kadar Kazandırıyor?

ROI Nedir ve Neden Kira Getirisinden Farklıdır?

ROI (Return on Investment — Yatırım Getirisi), bir yatırımdan elde edilen toplam kazancın başlangıç maliyetine oranıdır. Gayrimenkulde çoğu kişi sadece kira getirisine bakar. Oysa bu resmin sadece yarısıdır.

ROI = (Net Kazanç / Toplam Yatırım Maliyeti) x 100

Toplam yatırım maliyetine şunlar dahildir: satın alma fiyatı, tapu harcı (%4), noter masrafı, varsa komisyon, ilk onarım ve döşeme giderleri.

Değer Artışı ROI'yi Nasıl Değiştirir?

Türkiye'de son 10 yılda konut fiyatları nominal olarak yılda ortalama %25-30 artış gösterdi. Bu rakam enflasyonla birlikte değerlendirilmelidir ama yine de hesaba katılması gereken kritik bir bileşendir.

Örnek: 2020'de İstanbul Kadıköy'den 1.500.000 TL'ye alınan bir daire, 2025'te 6.000.000 TL değerine ulaştıysa ve bu sürede toplamda 500.000 TL net kira geliri sağladıysa, toplam ROI %233'tür. Yıllık bazda %46,6.

Gerçek ROI Hesaplamak için 5 Adım

• Toplam giriş maliyetini hesaplayın: Fiyat + tapu + komisyon + tadilat
• Yıllık net kira gelirini bulun: Brütten vergi ve giderleri düşün
• Değer artışını ekleyin: Güncel piyasa değeri — alış fiyatı
• Enflasyon düzeltmesi yapın: Nominal getiriyi reel getiriye çevirin
• Alternatif maliyetle karşılaştırın: Aynı para mevduatta ne kazanırdı?

Hangi Mülk Tipi Daha Yüksek ROI Sağlar?

Türkiye verileri incelendiğinde:

• Küçük daireler (1+1, 2+1): Kira getirisi daha yüksek, değer artışı daha hızlı
• Ticari gayrimenkul: Getiri yüksek ama risk ve boşluk süresi de yüksek
• Büyük daireler (4+1 üzeri): Satış değeri yüksek ama kira getirisi düşük kalır

Amortixx'te her mülk tipi için özelleştirilmiş ROI analizi yapabilir, portföyünüzdeki mülkleri karşılaştırmalı olarak inceleyebilirsiniz.